Leistungen
Ein neues Haus in den Abruzzen bauen
Wir errichten neue Einfamilien- und Doppelhäuser in den Abruzzen und bauen dabei nach der Planung und der Baugenehmigung, die Ihre Fachperson bereits erwirkt hat. Diese Seite beschreibt den tatsächlichen Bauablauf, die Voraussetzungen für die Eröffnung der Baustelle und die Prüfungen, die vor einem Grundstückskauf anstehen.
Was wir bauen
EDIL NOZZI S.R.L. ist ein Bauunternehmen mit Sitz in Torrevecchia Teatina (CH) und errichtet neue Einfamilien- und Doppelhäuser in den Abruzzen, auf Grundlage einer Planung und eines permesso di costruire — der Baugenehmigung —, die die Fachperson der Bauherrschaft erwirkt hat. Wir verkaufen keine Häuser nach einem eigenen Haustyp: Wir bauen das Gebäude, das Ihre Planung vorgibt.
Unser Auftrag ist die Ausführung. Baustelleneinrichtung, Erdarbeiten und Gründung, das vom Tragwerksentwurf vorgesehene Tragsystem — Stahlbeton, tragendes Mauerwerk oder eine Mischbauweise —, Dach, Außenwände und Trennwände, Estriche, Putz, Ausbau und Außenanlagen. Die haustechnischen Anlagen führen zugelassene Installationsbetriebe aus, die ihre eigene Konformitätserklärung ausstellen; auf der Baustelle stimmen wir Termine, Schlitze und Durchdringungen mit ihnen und mit den Fachbetrieben ab, deren Gewerke wir nicht selbst ausführen.
Planung, direzione dei lavori — die Bauleitung im Auftrag der Bauherrschaft — und die Genehmigungsverfahren gehören nicht zu unserem Auftrag. Sie sind ein davon getrennter Auftrag, den die Bauherrschaft an eine qualifizierte Fachperson ihrer Wahl vergibt. Ing. Ivan Nozzi ist freiberuflich unter derselben Anschrift tätig, und wir arbeiten häufig zusammen; die Beauftragung unserer Bauleistungen verpflichtet Sie jedoch in keiner Weise, ihn mit der technischen Rolle zu betrauen, und umgekehrt ebenso wenig.
Baustelle
Der Ablauf eines Neubaus
EDIL NOZZI S.R.L. führt einen Neubau in der folgenden Reihenfolge aus, und jede Phase beginnt erst, wenn die vorhergehende abgeschlossen ist und das Dokument vorliegt, das sie freigibt. Nachstehend, was in jeder Phase geschieht und wovon sie abhängt.
Baustelleneinrichtung und Absteckung
Bauzaun, Zufahrt, Container, Lagerfläche sowie Bauwasser und Baustrom. Voraussetzung sind eine wirksame Baugenehmigung, die Vorabmeldung an die Behörden und der Sicherheitsplan. Die Absteckung — das Ausstecken des Gebäudeumrisses auf dem Grundstück — erfolgt gemeinsam mit der Bauleitung anhand der Planhöhen, und sie ist das Erste, was zweimal geprüft gehört.
Erdarbeiten und Gründung
Aushub, Fundamentgräben, Sauberkeitsschicht, Schalung, Bewehrung und Betonage. Maßgeblich sind das geologisch-geotechnische Gutachten und die Gründungsplanung: Gründungsart, Gründungstiefe und der Umgang mit Wasser in der Baugrube werden dort entschieden, nicht auf der Baustelle. Aushubmaterial wird entsprechend seiner Einstufung behandelt, der Abtransport erfolgt durch Unternehmen, die im Register der Abfallwirtschaftsbetriebe eingetragen sind.
Tragwerk
Stützen, Träger, Decken und Treppen oder tragendes Mauerwerk mit Ringbalken, genau nach Tragwerksplanung. Voraussetzung sind die seismische Hinterlegung beziehungsweise Genehmigung der Statik und die Bestellung der Tragwerksbauleitung und des Abnahmeprüfers. Im Erdbebengebiet wird vorher geprüft und nicht nachträglich: Vor der Formalisierung dieses Verfahrens beginnt kein Tragwerk. Jeder Betonage gehen die Bewehrungsabnahme und die vorgeschriebenen Betonproben voraus.
Dach
Dachtragwerk, Dämmung, Abdichtung, Deckung, Rinnen und Fallrohre sowie die Sicherungseinrichtung, sofern die Planung sie vorsieht. Voraussetzung ist ein fertiggestelltes und ausgehärtetes Tragwerk. Mit dieser Phase wird das Gebäude regendicht: Bis dahin ruht jedes Innengewerk, weshalb sie den gesamten weiteren Terminplan bestimmt.
Außenwände und Trennwände
Außenmauerwerk, Dämmung, Innenwände und Installationsschächte. Voraussetzung sind bereits getroffene Entscheidungen zu Haustechnik und Fenstern, denn Schlitze, Öffnungen und Blindstöcke entstehen jetzt. Eine Steckdose zu versetzen oder eine Öffnung im fertigen Mauerwerk zu verbreitern kostet mehr als die rechtzeitige Entscheidung, und in manchen Fällen ist es gar nicht mehr möglich.
Haustechnik
Sanitär, Entwässerung, Elektro, Heizung und Kühlung, Lüftung sowie Vorrüstungen für Photovoltaik und Wallbox, sofern vorgesehen. Die Installation übernehmen nach D.M. 37/2008 zugelassene Betriebe, die die dichiarazione di conformità — die Konformitätserklärung — auf den Namen der Eigentümerschaft ausstellen. Voraussetzung ist eine Haustechnikplanung: ohne sie wird nach Gefühl verlegt und zweimal bezahlt.
Fenster und Außentüren
Einbau von Fenstern, Außentüren und Verschattung in die bereits gesetzten Blindstöcke, mit innen und außen abgedichteten Anschlussfugen. Voraussetzung ist ein Aufmaß am fertigen Mauerwerk, denn die Maße werden am Bau genommen und nicht der Zeichnung entnommen. Die Lieferzeiten für Fenster sind häufig die längste Randbedingung im Terminplan; bestellt wird deutlich vor dem Einbautermin.
Estriche und Ausbau
Estriche, Putz, Boden- und Wandbeläge, Anstriche, Innentüren und Sanitärobjekte. Maßgeblich sind die Trocknungszeiten, die sich nicht verkürzen lassen: Ein Estrich muss die vom Verleger geforderte Restfeuchte erreichen, bevor der Belag aufgebracht wird. Diese Wartezeit prägt einen großen Teil des Endtermins und ist keine Verzögerung der Baustelle.
Außenanlagen
Geländemodellierung, Stützmauern, Gehwege, Beläge, Einfriedungen, Schächte und Entwässerung zur öffentlichen Kanalisation oder zur planerisch vorgesehenen Kleinkläranlage. Voraussetzung ist die geräumte Baustelle: Die Außenanlagen entstehen, wenn Kran, Gerüst und Materiallager nicht mehr gebraucht werden — weshalb sie am Ende des Ablaufs stehen, obwohl sie das Erste sind, was man sieht.
Übergabe
Reinigung, Schlussbegehung mit der Bauleitung, Übergabe der Schlüssel und der Gebäudedokumentation: Konformitätserklärungen der Anlagen, technische Datenblätter und Materialnachweise, Anleitungen und Herstellergarantien. Die Fertigstellungsmeldung, die statische Abnahme und die agibilità hinterlegen die von der Bauherrschaft beauftragte Fachperson und der Abnahmeprüfer, nicht wir.
Voraussetzungen
Was vorliegen muss, bevor wir die Baustelle eröffnen
Eine Neubaustelle wird erst eröffnet, wenn Baugenehmigung, Planung und die technischen Bestellungen vorliegen. Diese Voraussetzungen liegen bei der Bauherrschaft und ihrer Fachperson, nicht bei uns: Ohne sie unterschreiben wir keinen Vertrag und nennen wir keinen Termin.
- Permesso di costruire — die Baugenehmigung
- Die von der Gemeinde erteilte, wirksame und nicht erloschene Genehmigung oder der im Einzelfall vorgesehene alternative Titel. Erforderlich sind der Bescheid mit Eingangsnummer, die genehmigten Planunterlagen und die Fristen für Baubeginn und Fertigstellung, denn diese Fristen bestimmen das Zeitfenster, in dem gebaut werden darf.
- Progetto esecutivo — die Ausführungsplanung
- Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Konstruktionsdetails, Schichtenaufbauten und Fensterliste in einem Maßstab, aus dem sich bauen lässt. Eine Planung auf Genehmigungsniveau lässt Dutzende Entscheidungen offen, und jede auf die Baustelle verschobene Entscheidung wird zur Änderung, also zu Zeit und Kosten, die niemand eingeplant hatte.
- Tragwerksplanung und seismische Hinterlegung
- Statische Berechnung, Schal- und Bewehrungspläne sowie das geologische Gutachten, mit dem bei der zuständigen Stelle hinterlegten oder genehmigten Verfahren. Im Erdbebengebiet ist die Prüfung der Tragwerke eine vorherige und keine nachträgliche: Solange das Verfahren nicht formalisiert ist, darf das Tragwerk nicht begonnen werden.
- Bauleitung und Sicherheitskoordination
- Die Bestellung der direzione dei lavori, der Tragwerksbauleitung und des Abnahmeprüfers sowie — sobald mehr als ein Unternehmen auf der Baustelle tätig ist — des Sicherheitskoordinators für die Ausführungsphase samt Sicherheits- und Koordinierungsplan. Diese Aufträge vergibt die Bauherrschaft unmittelbar an die Fachleute; sie liegen nicht in unserer Hand.
- Baustellenzufahrt
- Eine für Fahrmischer und Lastwagen befahrbare Zufahrt, Fläche zur Materiallagerung und, wo nötig, ein Aufstellbereich für den Kran samt gemeindlicher Erlaubnis zur Nutzung öffentlichen Grundes. Bei schmalen Grundstücken, Hanglagen oder Ortskernen bestimmt die Zufahrt die Bauweise und damit das Angebot.
- Versorgung und Anschlüsse
- Bauwasser und Baustrom vor Beginn sowie die Anträge auf endgültige Anschlüsse bei den Betreibern für Wasser, Strom und Abwasser oder die genehmigte Kleinkläranlage, wo kein Kanal vorhanden ist. Anträge und Gebühren laufen auf die Eigentümerschaft: Die Bearbeitungszeiten der Betreiber liegen außerhalb unseres Einflusses und die Anträge gehören früh gestellt.
Grundstück
Grundstückskauf in den Abruzzen: was über das Bauen entscheidet
Ein Grundstück in den Abruzzen ist nicht bebaubar, weil es unbebaut ist, sondern weil der Bauleitplan der Gemeinde es so vorsieht. Die planungsrechtliche Zweckbestimmung, die Bebauungskennwerte und die auf dem Grundstück lastenden Bindungen entscheiden darüber, ob Sie bauen dürfen, wie viel Sie bauen dürfen und welche Form das Gebäude haben darf — und all das lässt sich vor dem Kauf klären.
Die maßgeblichen Punkte sind fast immer dieselben. Die Zweckbestimmung und die technischen Durchführungsbestimmungen des Bauleitplans. Die Kennwerte: zulässiges Bauvolumen beziehungsweise Geschossfläche je Quadratmeter Grundstück, überbaute Fläche, maximale Höhe, Geschosszahl, Grundflächenzahl und, in manchen Zonen, die Pflicht zu einem Bebauungsplan vor jeder Genehmigung. Die Mindestabstände zu Grenzen, Straßen und Nachbargebäuden. Dazu die übergeordneten Bindungen: Landschaftsschutz, hydrogeologische Bindung, die Gefahrenklassen des Einzugsgebietsplans, archäologische Auflagen, Straßen- und Friedhofsabstandszonen sowie die usi civici — historische Gemeinnutzungsrechte —, die auch auf unauffälligen Grundstücken die Bebauung einschränken können.
Hinzu kommt der Baugrund selbst. Die seismische Einstufung der Gemeinde und die Untergrundkategorie fließen in die anzusetzende Erdbebeneinwirkung und damit in die Abmessungen des Tragwerks ein. Das geologische Gutachten und die Baugrunderkundung sagen, welche Gründung erforderlich ist: hoher Grundwasserstand, unkontrollierte Auffüllungen, Hanglage oder gering tragfähiger Boden können die Gründungsart und damit einen erheblichen Teil der Kosten verändern. Ebenso zählen Zufahrt, erforderliche Geländekorrekturen und die Entfernung zu den Leitungsnetzen, denn ein weit entfernter Anschluss ist ein Kostenpunkt, den der Kaufpreis eines Grundstücks nie enthält.
Geklärt wird all dies vor dem Kauf, mit einer qualifizierten Fachperson und mit dem Notar, nicht danach. Die Instrumente sind gewöhnlich und für jeden zugänglich: das certificato di destinazione urbanistica — die Bescheinigung der Gemeinde über die planungsrechtliche Zweckbestimmung —, die Durchführungsbestimmungen Zeile für Zeile gelesen, Katasterauszug und Lageplan, eine punktgenaue Prüfung der Bindungen und, wenn das Bild unklar bleibt, ein Vorvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der Baugenehmigung. Diese Prüfungen führen wir nicht durch und wir zeichnen sie nicht. Sobald das Grundstück geprüft ist und die Planung vorliegt, sprechen wir darüber, wie und in welcher Zeit gebaut wird.
Häufige Fragen
Neubau: die häufigsten Fragen
Die folgenden Antworten betreffen den Wohnungsneubau in den Abruzzen und die Rolle, die EDIL NOZZI S.R.L. dabei einnimmt.
Planen Sie das Haus und reichen Sie die Anträge ein?
Nein. EDIL NOZZI S.R.L. führt die Bauarbeiten aus. Architektur- und Tragwerksplanung, Baugenehmigung, seismische Hinterlegung, direzione dei lavori, statische Abnahme und agibilità sind ein davon getrennter Auftrag, den Sie einer qualifizierten Fachperson Ihrer Wahl erteilen. Ing. Ivan Nozzi arbeitet unter derselben Anschrift und ist selbstständig tätig: Unsere Beauftragung verpflichtet Sie nicht, ihn zu bestellen, und seine Bestellung verpflichtet Sie nicht, uns zu wählen.
Wovon hängen die Kosten eines Neubaus ab?
Die Kosten ergeben sich aus dem geplanten Tragsystem, aus der vom Baugrund erzwungenen Gründung, aus Fläche und Form des Gebäudes, aus dem Niveau von Ausbau und Haustechnik, aus der Erschließung des Grundstücks und aus dem Umfang der Außenanlagen. Wir veröffentlichen weder Preislisten noch Quadratmeterbeträge: Ohne Ortstermin, Planung und computo metrico — das aufgemessene Leistungsverzeichnis — wäre jede Zahl eine Vermutung. Unser Angebot ist nach Positionen mit Mengen und Einheitspreisen aufgebaut und dadurch mit dem anderer Unternehmen vergleichbar.
Wie lange dauert der Bau eines Hauses?
Die Dauer hängt von Planung, Baugrund, der Jahreszeit der Betonagen und den Lieferzeiten ab; sie zu nennen, bevor die Planung gelesen ist, hätte keinen Wert. Sagen können wir, wie sie festgelegt wird: Der Vertrag hält den Baubeginn, eine Dauer in Werktagen und die Gründe fest, die die Fristen rechtmäßig hemmen — etwa von der Bauherrschaft gewünschte Änderungen, von der Bauleitung angeordnete Unterbrechungen und dokumentierte Witterungsereignisse. Jede Verlängerung wird schriftlich festgehalten.
Darf ich auf landwirtschaftlichem Grund bauen?
Das entscheidet der Bauleitplan der Gemeinde, nicht das Erscheinungsbild des Grundstücks. In landwirtschaftlichen Zonen ist die Bebauung in der Regel eingeschränkt und häufig denjenigen vorbehalten, die als landwirtschaftliche Unternehmer eingetragen sind, mit niedrigen Kennwerten und Bindungen an die Nutzung des Gebäudes. Die Antwort steht in der planungsrechtlichen Bescheinigung und in den Durchführungsbestimmungen, gelesen von einer Fachperson vor dem Kauf. Erst kaufen und dann prüfen ist die falsche Reihenfolge und lässt sich selten korrigieren.
Welche Gewährleistung gilt für ein neu gebautes Haus?
Die Gewährleistung bei Neubauten ergibt sich aus dem Gesetz und gilt für jedes ausführende Unternehmen in Italien. Art. 1667 des Zivilgesetzbuchs regelt die Haftung für Abweichungen und Mängel des Werks mit den dort bestimmten Rüge- und Verjährungsfristen. Art. 1669 sieht eine zehnjährige Haftung für schwere Mängel vor, die das Tragwerk betreffen oder das Gebäude für seinen Zweck untauglich machen. Wir stellen diesen Schutz nicht als unser Angebot dar, denn er ist eine Folge des Gesetzes; der für die Baustelle geltende Versicherungsschutz wird bei Vertragsabschluss dargelegt.
Kontakt
Sprechen Sie uns an
Wenn Sie ein Grundstück und eine Planung haben oder noch ein Grundstück prüfen, schreiben Sie uns über das Kontaktformular: Nennen Sie die Gemeinde, die vorgesehene Fläche und den Stand des Genehmigungsverfahrens. Wir melden uns in der Regel innerhalb von zwei Werktagen, um einen Ortstermin zu vereinbaren.