Eigentümer im Ausland
Sanieren in den Abruzzen aus dem Ausland
Wenn Sie eine Immobilie in den Abruzzen besitzen oder kaufen und anderswo leben, lautet die eigentliche Frage nicht, ob das Bauunternehmen ehrlich ist. Sie lautet, wie Sie eine Baustelle kontrollieren, die Sie nicht betreten können. Die Antwort ist kein Versprechen, sondern das, was vorher, währenddessen und danach schriftlich festgehalten wird.
Der Ausgangspunkt
Eine Sanierung in den Abruzzen lässt sich auch ohne Anwesenheit führen
EDIL NOZZI S.R.L., ein Bauunternehmen mit Sitz in Torrevecchia Teatina in der Provinz Chieti, richtet ein Vorhaben so ein, dass die Bauherrschaft es auch aus einer anderen Region oder einem anderen Land verfolgen kann. Das beruht nicht auf gutem Glauben, sondern darauf, was schriftlich feststeht, bevor jemand ein Gerüst besteigt.
Damit ein Vorhaben aus der Ferne funktioniert, müssen vier Dinge zutreffen. Eine von Ihnen beauftragte Fachperson zeichnet die Planung und übernimmt die direzione dei lavori — die Bauleitung, die der Bauherrschaft verpflichtet ist und nicht dem ausführenden Unternehmen. Das Angebot ist nach Positionen aufgebaut, mit aufgemessenen Mengen und Einheitspreisen, statt aus einer einzigen Summe zu bestehen. Ein schriftlicher Vertrag legt Leistungen, Termine, Zahlungsweise und den Umgang mit Änderungen fest. Und jemand vor Ort kann das Gebäude tatsächlich aufschließen.
Fehlt einer dieser vier Punkte, ist die Entfernung keine organisatorische Frage mehr, sondern das eigentliche Problem. Wer nicht auf der Baustelle steht, kann von sich aus nicht bemerken, dass ein Detail anders ausgeführt wurde als geplant. Entweder bemerkt es die Bauleitung, oder es bemerkt niemand, bis es teuer wird.
EDIL NOZZI S.R.L. führt die Bauarbeiten aus. Planung, Bauleitung und Genehmigungsverfahren sind ein davon getrennter Auftrag, den Sie an eine Fachperson Ihrer Wahl vergeben: Uns mit den Arbeiten zu beauftragen verpflichtet Sie zu keiner bestimmten Fachperson, und umgekehrt gilt dasselbe. Davon machen wir keine Ausnahme, denn die Bauleitung ist dazu da, das ausführende Unternehmen im Auftrag der zahlenden Seite zu kontrollieren.
Sechs Schritte
Wie ein aus der Ferne geführtes Vorhaben abläuft
Ein aus der Ferne geführtes Vorhaben durchläuft dieselben Phasen wie jede andere Baustelle von EDIL NOZZI S.R.L. — Ortstermin, Aufmaß und computo metrico, Angebot nach Positionen, Vertrag, Baustelle mit Baufortschrittsständen, Übergabe —, denen ein erstes Videogespräch vorausgeht. Eines ändert sich: Jeder Schritt muss ein Dokument hinterlassen, weil niemand da ist, der durch Hinsehen prüfen könnte.
Das erste Videogespräch
Das erste Gespräch führen wir per Video, und es dauert so lange, wie nötig ist, um zu klären, ob das Vorhaben zu uns passt. Halten Sie bereit: die Anschrift, die Katasterdaten oder eine visura — den Katasterauszug —, vorhandene Fotos und eine schlichte Beschreibung dessen, was Sie erreichen wollen. Liegen bereits Pläne oder ein computo metrico vor, dauert das Gespräch halb so lang und bringt doppelt so viel. Haben Sie noch keine Fachperson, sagen wir es sofort, denn das ist Schritt eins und nicht Schritt zwei.
Der Ortstermin, fotografiert und gefilmt
Den sopralluogo, den Ortstermin, führen wir selbst durch, gemeinsam mit jemandem, der aufschließt. Daraus entstehen eine raumweise geordnete Fotodokumentation, ein durchgehender, ungeschnittener Videorundgang und eine schriftliche Notiz darüber, was wir gesehen haben und was sich nicht einsehen ließ: unter Böden, in Wänden, über abgehängten Decken. Die Unbekannten halten wir fest, statt sie wegzulassen, denn genau sie bewegen später den Preis.
Das Angebot nach Positionen
Das Angebot kommt nach Positionen: jede Leistung mit Einheit, aufgemessener Menge und Einheitspreis. So können Sie eine Position streichen, verschieben oder Zeile für Zeile mit einem anderen Unternehmen vergleichen. Es nennt außerdem, was nicht enthalten ist — an den Ausschlüssen entstehen die Streitigkeiten — und wie lange es gültig bleibt. Eine einzelne Summe ohne dahinterliegende Mengen ist kein Angebot.
Der Vertrag aus der Ferne
Der Vertrag lässt sich unterzeichnen, ohne nach Italien zu reisen. Dafür braucht es eine in Italien anerkannte qualifizierte elektronische Signatur, oder die eigenhändige Unterschrift auf einem Scan mit anschließendem Austausch der Originale per Post, oder eine procura speciale — eine notariell beglaubigte Sondervollmacht — für eine Person Ihres Vertrauens; eine im Ausland errichtete Vollmacht benötigt Apostille und Übersetzung. Beigefügt sind computo, capitolato — die Leistungsbeschreibung zu Materialien und Ausführung — und der Bauzeitenplan. Maßgeblich ist der italienische Wortlaut.
Die Baustelle mit vereinbarter Berichtsfolge
Während der Arbeiten erhalten Sie einen Bericht in dem Rhythmus, der vor Baubeginn vereinbart und im Vertrag festgehalten wurde: datierte Fotos des tatsächlichen Zustands, die seit dem letzten Bericht abgeschlossenen Leistungen, was in den folgenden Tagen beginnt, und jede Abweichung vom Bauzeitenplan. Änderungen werden nie mündlich vereinbart. Bevor sich auf der Baustelle etwas ändert, wird die Änderung mit Kosten und Terminfolgen schriftlich festgehalten und wartet auf Ihre Freigabe.
Übergabe und Unterlagen
Zur Übergabe filmen wir einen Rundgang durch das fertige Gebäude und übergeben Ihnen die Unterlagen: die Konformitätserklärungen der zugelassenen Installationsbetriebe, die sie ausgeführt haben, die technischen Datenblätter der tatsächlich verbauten Materialien, die Entsorgungsnachweise für den Bauschutt und das unterzeichnete Übergabeprotokoll. Können Sie nicht dabei sein, unterzeichnet Ihre Fachperson oder die von Ihnen schriftlich bevollmächtigte Person.
Vor dem Beginn
Was wir von Ihnen brauchen, bevor irgendetwas beginnt
EDIL NOZZI S.R.L. eröffnet für eine Bauherrschaft im Ausland keine Baustelle, solange diese sieben Punkte nicht geklärt sind. Das ist keine Bürokratie: Jeder einzelne entspricht einer typischen Art, auf die ein Vorhaben aus der Ferne stecken bleibt.
- Die genaue Anschrift der Immobilie und die Katasterdaten: foglio, particella, subalterno. Ohne sie können weder wir noch Ihre Fachperson sicher sein, von welchem Gebäude die Rede ist.
- Wer die Schlüssel hat und wer aufschließen kann. Ein Name, eine Erreichbarkeit und die schriftliche Erlaubnis, dass unsere Handwerker und Lieferanten das Gebäude betreten dürfen. Ein hilfsbereiter Nachbar ist nicht dasselbe wie eine bevollmächtigte Person.
- Der Name der Fachperson, die Planung und direzione dei lavori übernimmt. Sie wählen sie aus, und wir arbeiten mit der Fachperson, die Sie benennen.
- Eine Entscheidung über den Ausbaustandard. Behutsame Instandsetzung, übliche Sanierung und vollständige Entkernung sind drei verschiedene Vorhaben mit drei verschiedenen Kosten, und das entscheidet sich am Anfang, nicht auf halbem Weg.
- Eine realistische Kostenobergrenze, früh genannt. Sie dient nicht dazu, den Preis zu erhöhen, sondern dazu, dass wir sagen können, was dieser Rahmen tatsächlich abdeckt und was besser in eine zweite Bauphase gehört.
- Ein praktikabler Weg, Dokumente von Ihrem Wohnort aus zu unterzeichnen: eine qualifizierte elektronische Signatur oder eine Vollmacht an eine Vertrauensperson in Italien.
- Eine Person, die kurzfristig entscheiden darf. Wenn eine Decke geöffnet wird und darunter etwas zum Vorschein kommt, mit dem niemand gerechnet hat, steht die Baustelle, bis entschieden ist. Die Zeitverschiebung wiegt weit weniger als die Erreichbarkeit.
Anwesenheit
Wofür Ihre Anwesenheit wirklich nötig ist und wofür nicht
Von fünf Momenten eines Bauvorhabens verlangt in der Regel nur einer die persönliche Anwesenheit der Bauherrschaft, und es ist nicht der erwartete. EDIL NOZZI S.R.L. sagt das lieber vorher, weil eine schlecht gelegte Reise mehr kostet, als sie löst.
| Zeitpunkt | Anwesenheit nötig? | So läuft es aus der Ferne |
|---|---|---|
| Erster Ortstermin (sopralluogo) | Nein, aber jemand muss aufschließen | Wir kommen mit der Person, die den Schlüssel hat. Sie erhalten Fotodokumentation, den vollständigen Videorundgang und eine schriftliche Notiz. Wenn Sie sich live zuschalten, während wir im Haus sind, stellen Sie Ihre Fragen im richtigen Moment. |
| Vertragsunterzeichnung | Nein | Qualifizierte elektronische Signatur, Originale per Post oder Vollmacht an eine Vertrauensperson. Lesen Sie in Ruhe: Bei Dokumenten ist nicht die Entfernung das Risiko, sondern die Eile. |
| Materialauswahl | Besser einmal persönlich | Datenblätter und zugesandte Muster decken das meiste ab, doch Naturstein, Holz und Terrakotta wirken auf dem Foto anders als an der Wand. Wer nur einmal anreisen kann, nutzt diese Reise meist dafür. |
| Entscheidungen während der Arbeiten | Nein, aber Sie müssen erreichbar sein | Jede Überraschung erreicht Sie schriftlich, mit Fotos, Optionen und den Folgen für Kosten und Termine. Nötig ist eine zügige Antwort: bleibt sie aus, steht die Baustelle, und die Verzögerung wird real. |
| Übergabe | Ja, wenn es sich einrichten lässt | Die Übergabe geht auch aus der Ferne — Video, Unterlagen und Unterschrift Ihrer Fachperson oder Ihrer bevollmächtigten Person. Es ist aber der Moment, in dem sich ein Mangel am einfachsten rügen lässt, und der, den man am ehesten selbst sehen sollte. |
Keiner dieser Punkte erzwingt eine Reise. Es geht darum, vorher bewusst zu wählen, welche Reise sich lohnt, statt es erst nach dem Gerüstabbau zu merken.
Zahlungen
Wie die Zahlungen an den tatsächlichen Baufortschritt gebunden sind
Die Zahlungen folgen den stati di avanzamento lavori — den SAL, den Aufmaßen des tatsächlich erbrachten Baufortschritts — und nicht dem Kalender. Ein SAL ist die Messung dessen, was bis zu diesem Zeitpunkt wirklich gebaut wurde, bewertet mit den Einheitspreisen, die bereits im Angebot und im Vertrag stehen. Bezahlt wird, was vorhanden und überprüfbar ist, nicht, was versprochen wurde.
Der Vertrag legt vor Baubeginn fest, wann jeder Bauabschnitt fällig wird und welchem Teil der Leistung er entspricht. Für noch nicht ausgeführte Arbeiten verlangen wir keine nennenswerte Vorauszahlung. Soweit überhaupt eine Anzahlung vorgesehen ist, dient sie der Materialbeschaffung und der Baustelleneinrichtung und steht wie alles andere im Vertrag.
Jeder Bauabschnitt wird dokumentiert, bevor er in Rechnung gestellt wird: Aufmaß der ausgeführten Mengen, datierte Fotos und, soweit der Auftrag es vorsieht, die Unterschrift der direzione dei lavori, also Ihrer Fachperson und nicht unserer. Bestätigt die Bauleitung einen Bauabschnitt nicht, wird er auch nicht abgerechnet.
Wer weit entfernt lebt, erhält genau die Unterlagen, die eine Bauherrschaft vor Ort einsehen würde: das Aufmaß, die Fotos, den Abgleich mit dem computo. Wenn ein Betrag nicht stimmig erscheint, prüft man ihn Zeile für Zeile im computo metrico. Genau dafür wird das Angebot nach Positionen erstellt.
Die Website in drei Sprachen, die Arbeit in einer
Diese Website erscheint in drei Sprachen: auf Italienisch, auf Englisch und auf Deutsch. Gearbeitet wird jedoch in einer einzigen. EDIL NOZZI S.R.L. arbeitet auf Italienisch: Handwerker, Lieferanten, Fachleute und die Gemeindeämter arbeiten auf Italienisch, und etwas anderes anzudeuten wäre unredlich. Schreiben können Sie uns dennoch auf Deutsch oder Englisch: Anfragen in diesen Sprachen werden gelesen und beantwortet. Angebote, Verträge und Berichte werden auf Italienisch erstellt — in Italien ist der italienische Wortlaut der rechtlich maßgebliche. Besprechungen, Ortstermine und Telefonate finden auf Italienisch statt: Sie können eine dolmetschende Person mitbringen, oder wir nennen Ihnen eine vor Ort.
Häufige FragenFragen
Was Eigentümer aus dem Ausland vorher wissen wollen
Sechs Fragen, die sich eine Bauherrschaft außerhalb der Abruzzen stellt, bevor sie irgendetwas unterschreibt. Die Antworten beschreiben EDIL NOZZI S.R.L. und zu großen Teilen auch, wie ein privater Bauvertrag in Italien funktioniert.
Kann ich den Vertrag unterschreiben, ohne nach Italien zu reisen?
Ja. Ein privater Bauvertrag lässt sich auf drei Wegen aus der Ferne unterzeichnen: mit einer in Italien anerkannten qualifizierten elektronischen Signatur, mit eigenhändiger Unterschrift auf einem Scan und anschließendem Austausch der Originale per Post, oder über eine procura speciale, eine Sondervollmacht an eine Person Ihres Vertrauens. Eine im Ausland errichtete Vollmacht benötigt Apostille und Übersetzung. Maßgeblich bleibt der italienische Wortlaut, auch wenn Sie ihn zum ruhigen Nachlesen übersetzen lassen.
Wie viel ist zu zahlen, bevor die Arbeiten beginnen?
Die Zahlungen sind an Bauabschnitte gebunden, die an der tatsächlich erbrachten Leistung gemessen werden, und der Vertrag legt sie vor Baubeginn fest. Für noch nicht ausgeführte Arbeiten verlangen wir keine nennenswerten Vorauszahlungen. Eine etwaige Anzahlung dient der Materialbeschaffung, steht im Vertrag und ersetzt nicht die Prüfung des Gebauten. Prozentsätze veröffentlichen wir nicht: Sie hängen vom einzelnen Vorhaben ab und werden schriftlich vereinbart, nicht auf einer Webseite.
Woran erkenne ich, dass die Arbeiten tatsächlich vorangehen?
Sie erhalten regelmäßig einen Bericht in dem im Vertrag festgelegten Rhythmus: datierte Fotos des tatsächlichen Zustands, die Liste der seit dem letzten Bericht abgeschlossenen Leistungen und jede Abweichung vom Bauzeitenplan. Das ist Dokumentation, keine Beruhigung.
Die eigentliche fachliche Kontrolle prüft das Unternehmen jedoch nicht bei sich selbst. Sie liegt bei der direzione dei lavori, der von Ihnen beauftragten Fachperson, deren Aufgabe es ist, die Übereinstimmung der Ausführung mit Planung und capitolato zu prüfen.
Wer lässt die Handwerker ins Haus, wenn ich nicht da bin?
Sie brauchen eine Person in den Abruzzen, die aufschließen kann: Ihre Fachperson, Angehörige, Nachbarn oder eine Hausverwaltung. Name und Erreichbarkeit werden vor Beginn festgehalten, zusammen mit der schriftlichen Erlaubnis, dass Handwerker und Lieferanten das Gebäude betreten dürfen. Wird uns die Schlüsselverwahrung übertragen, gehört das schwarz auf weiß in den Vertrag, mit Datum der Übergabe und der Rückgabe. Solange dieser Punkt offen ist, beginnt die Baustelle nicht.
Muss ich eine italienische Fachperson beauftragen, oder übernehmen Sie das?
Die Fachperson beauftragen Sie, und dieser Auftrag ist von unserem getrennt. EDIL NOZZI S.R.L. führt die Bauarbeiten aus; Planung, Bauleitung und Genehmigungsverfahren sind ein eigenständiger Auftrag an die Fachperson, die Sie wählen. Diese Rolle übernehmen wir nicht, und wir schreiben Ihnen auch nicht vor, wer sie übernehmen soll. Die Trennung liegt in Ihrem Interesse: Die Bauleitung kontrolliert das Unternehmen für Sie und kann das nicht, wenn sie vom Unternehmen abhängt.
Welche Gewährleistung habe ich, wenn ich im Ausland lebe?
Es gelten die Rechte, die das italienische Recht jeder Bauherrschaft zuspricht, und sie gelten unverändert, wenn Sie außerhalb Italiens wohnen. Art. 1667 des Codice civile regelt die Haftung des ausführenden Unternehmens für difformità e vizi, also Abweichungen vom Vereinbarten und Mängel, mit den dort vorgesehenen Rüge- und Verjährungsfristen. Art. 1669 regelt die zehnjährige Haftung für gravi difetti, schwere Mängel am Tragwerk oder an der Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes.
Für förmliche Mitteilungen mit beweiskräftigem Datum steht unsere PEC-Adresse edilnozzisrl@pec.it zur Verfügung, ein zertifizierter Rechtsweg. Für eine Anfrage oder ein Angebot nutzen Sie bitte das Kontaktformular.
Erster Schritt
Zuerst das Gebäude, dann der Preis
Schreiben Sie uns über das Kontaktformular: die Gemeinde, in der die Immobilie liegt, was Sie vorhaben und in welchem Zeitrahmen. Wenn Fotos, eine visura oder Pläne vorliegen, erwähnen Sie es — wir fordern sie dann direkt bei Ihnen an. Anschließend vereinbaren wir ein Videogespräch und, wenn das Vorhaben zu uns passt, einen Ortstermin. Der Preis folgt nach Ortstermin und computo metrico, nie davor.