Servizi
Costruire una casa nuova in Abruzzo
Costruiamo case unifamiliari e bifamiliari in Abruzzo eseguendo il progetto e il permesso che il tuo tecnico ha già ottenuto. Qui trovi la sequenza reale del cantiere, i documenti che devono esistere prima di aprirlo e cosa va verificato su un terreno prima di comprarlo.
Che cosa costruiamo
EDIL NOZZI S.R.L. è un'impresa di costruzioni con sede a Torrevecchia Teatina (CH) e realizza nuove abitazioni unifamiliari e bifamiliari in Abruzzo, su un progetto e un permesso di costruire ottenuti dal tecnico del committente. Non vendiamo case già impostate su un nostro modello: costruiamo l'edificio che il tuo progetto prescrive.
Il nostro incarico è l'esecuzione. Allestimento del cantiere, scavi e fondazioni, la struttura prevista dal progetto — cemento armato, muratura portante o soluzione mista — copertura, tamponamenti e divisori, massetti, intonaci, finiture e opere esterne. Gli impianti sono eseguiti da installatori abilitati che rilasciano la propria dichiarazione di conformità; in cantiere ne coordiniamo tempi, tracce e attraversamenti insieme alle imprese specialistiche delle lavorazioni che non eseguiamo direttamente.
La progettazione, la direzione dei lavori e le pratiche edilizie non rientrano nel nostro incarico: sono un incarico professionale distinto, che il committente affida al tecnico abilitato che preferisce. Ing. Ivan Nozzi è un libero professionista con studio allo stesso indirizzo e collaboriamo spesso, ma affidare i lavori a noi non obbliga in alcun modo ad affidare a lui la parte tecnica, né il contrario.
Cantiere
La sequenza di una nuova costruzione
EDIL NOZZI S.R.L. esegue una nuova costruzione nella sequenza che segue, e ogni fase apre soltanto quando la precedente è chiusa e quando esiste il documento che la autorizza. Sotto, che cosa succede in ciascuna e da che cosa dipende.
Allestimento del cantiere e tracciamenti
Recinzione, accesso carrabile, baracche, area di stoccaggio e allacci provvisori di acqua ed energia. Dipende dal titolo edilizio efficace, dalla notifica preliminare e dal piano di sicurezza. I tracciamenti — il picchettamento della sagoma dell'edificio sul terreno — si eseguono con il direttore dei lavori sulla base delle quote di progetto, e sono la prima cosa che si controlla due volte.
Scavi e fondazioni
Sbancamento, scavi di fondazione, magrone, casseri, armature e getto. Dipende dalla relazione geologica e geotecnica e dal progetto delle fondazioni: il tipo di fondazione, le quote di imposta e la gestione dell'acqua nello scavo si decidono lì, non in cantiere. Le terre e rocce da scavo si gestiscono secondo la loro qualifica e il trasporto è affidato a operatori iscritti all'albo dei gestori ambientali.
Struttura
Pilastri, travi, solai e scale, oppure murature portanti e cordoli, secondo il progetto strutturale. Dipende dal deposito o dall'autorizzazione sismica e dalla nomina del direttore dei lavori strutturali e del collaudatore: in zona sismica il controllo è preventivo, quindi la struttura non si inizia prima che la pratica sia formalizzata. Ogni getto è preceduto dalla verifica delle armature e dai prelievi di calcestruzzo previsti.
Copertura
Orditura, isolamento, impermeabilizzazione, manto di copertura, gronde e pluviali, con la linea vita se il progetto la prevede. Dipende dalla struttura completata e maturata. È la fase che chiude l'edificio all'acqua: finché non è conclusa, ogni lavorazione interna resta ferma, e per questo è il punto del programma che condiziona tutti i mesi successivi.
Tamponamenti e divisori
Murature perimetrali, isolamento, divisori interni e vani tecnici. Dipende dalle scelte già prese sugli impianti e sui serramenti, perché tracce, fori e controtelai si predispongono adesso. Spostare una presa o allargare un vano su una muratura già finita costa più della decisione presa in tempo, e in alcuni casi non è più possibile.
Impianti
Idrico-sanitario, scarichi, elettrico, riscaldamento e raffrescamento, ventilazione, più le predisposizioni per fotovoltaico e ricarica dell'auto se previste. Le installazioni sono eseguite da installatori abilitati ai sensi del D.M. 37/2008, che rilasciano la dichiarazione di conformità intestata alla proprietà. Dipende dal progetto impiantistico: senza, si posa a intuito e si paga due volte.
Serramenti
Posa di finestre, porte esterne e oscuranti sui controtelai già in opera, con i nodi sigillati verso l'interno e verso l'esterno. Dipende dai rilievi presi a muratura finita, perché le misure si prendono in cantiere e non sul disegno. I tempi di consegna dei serramenti sono spesso il vincolo più lungo del programma e vanno ordinati molto prima di quando servono.
Massetti e finiture
Massetti, intonaci, pavimenti, rivestimenti, tinteggiature, porte interne e apparecchi sanitari. Dipende dai tempi di asciugatura, che non si comprimono: un massetto va portato all'umidità residua richiesta dal posatore prima di ricevere il pavimento. Questa attesa determina buona parte del calendario finale e non è un ritardo del cantiere.
Opere esterne
Sistemazione del terreno, muri di contenimento, marciapiedi, pavimentazioni, recinzioni, pozzetti e scarichi verso la rete pubblica o il sistema di trattamento previsto dal progetto. Dipende dall'ingombro del cantiere: si eseguono quando gru, ponteggi e depositi non servono più, e per questo compaiono in fondo alla sequenza anche quando sono la prima cosa che si vede.
Consegna
Pulizia, verifiche finali con la direzione dei lavori, consegna delle chiavi e del fascicolo dell'immobile: dichiarazioni di conformità degli impianti, schede tecniche e certificazioni dei materiali, libretti e manuali. La comunicazione di fine lavori, il collaudo statico e l'agibilità sono depositati dal tecnico e dal collaudatore incaricati dal committente, non da noi.
Requisiti
Cosa deve esserci prima che apriamo il cantiere
Un cantiere di nuova costruzione apre soltanto quando esistono il titolo edilizio, il progetto e le nomine tecniche. Questi requisiti sono a carico del committente e del suo tecnico: senza, non firmiamo un contratto e non fissiamo una data.
- Permesso di costruire
- Il titolo rilasciato dal Comune, efficace e non decaduto, oppure il titolo alternativo previsto dal caso specifico. Servono il provvedimento con il numero di protocollo, gli elaborati approvati e i termini di inizio e di ultimazione dei lavori, perché sono quelli a fissare la finestra entro cui si costruisce.
- Progetto esecutivo
- Piante, prospetti, sezioni, particolari costruttivi, stratigrafie e abaco dei serramenti, in scala utile a costruire. Un progetto fermo al livello richiesto per il permesso lascia aperte decine di decisioni, e ogni decisione rinviata al cantiere diventa una variante, cioè tempo e costo che nessuno aveva previsto.
- Progetto strutturale e deposito sismico
- Calcoli, carpenterie, particolari delle armature e relazione geologica, con la pratica depositata o autorizzata presso l'ufficio competente. In zona sismica il controllo sulle strutture è preventivo e non successivo: finché la pratica non è formalizzata, la struttura non può iniziare.
- Direzione dei lavori e sicurezza
- La nomina del direttore dei lavori, del direttore dei lavori strutturali e del collaudatore, e — quando in cantiere opera più di un'impresa — del coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione, con il relativo piano. Sono incarichi che il committente conferisce direttamente ai professionisti, non a noi.
- Accesso al cantiere
- Una via percorribile da autobetoniera e autocarro, uno spazio per il deposito dei materiali e, dove serve, l'area di manovra per la gru con l'eventuale autorizzazione comunale all'occupazione di suolo pubblico. Su lotti stretti, in pendenza o in centro storico l'accesso condiziona il metodo costruttivo, e quindi il preventivo.
- Utenze e allacci
- Acqua ed energia di cantiere prima dell'inizio, e le richieste di allaccio definitivo ai gestori di acquedotto, energia elettrica e fognatura, oppure il sistema di trattamento autorizzato dove la rete non arriva. Le pratiche e gli oneri restano intestati alla proprietà: i tempi dei gestori non dipendono da noi e vanno avviati presto.
Terreno
Comprare un terreno in Abruzzo: cosa decide se puoi costruire
Un terreno in Abruzzo non è edificabile perché è libero, ma perché lo strumento urbanistico del Comune lo prevede. La destinazione urbanistica, gli indici e i vincoli che gravano sul lotto stabiliscono se puoi costruire, quanto puoi costruire e che forma può avere l'edificio, e sono tutti verificabili prima dell'acquisto.
Le voci che decidono sono quasi sempre le stesse. La destinazione urbanistica e le norme tecniche di attuazione del piano. Gli indici: indice di edificabilità, superficie coperta, altezza massima, numero di piani, rapporto di copertura e, in certe zone, l'obbligo di un piano attuativo prima di qualsiasi permesso. Le distanze minime da confini, strade e altri fabbricati. I vincoli sovraordinati: paesaggistico, idrogeologico, le classi di pericolosità del piano di assetto idrogeologico, archeologico, le fasce di rispetto stradale o cimiteriale, e gli usi civici, che possono limitare l'edificazione anche su lotti in apparenza ordinari.
Poi c'è il terreno inteso come suolo. La classificazione sismica del comune e la categoria di sottosuolo concorrono a definire l'azione sismica di progetto e quindi le dimensioni della struttura. La relazione geologica e le indagini geotecniche dicono che fondazione serve: una falda alta, un riporto non controllato, un pendio o un terreno poco portante possono cambiare il tipo di fondazione e con esso una parte rilevante del costo dell'opera. Contano allo stesso modo l'accesso, la pendenza da correggere e la distanza dalle reti, perché un allaccio lontano è un costo che il prezzo del lotto non contiene mai.
Tutto questo si accerta prima dell'acquisto, con un tecnico abilitato e con il notaio, non dopo. Gli strumenti sono ordinari e disponibili a chiunque: il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune, la lettura delle norme di attuazione, visura e planimetria catastale, la verifica puntuale dei vincoli e, quando il quadro non è chiaro, un preliminare condizionato all'ottenimento del titolo edilizio. Queste verifiche non le svolgiamo noi e non le firmiamo. Quando il terreno è verificato e il progetto esiste, possiamo parlare di come e in quanto tempo si costruisce.
Domande frequenti
Nuove costruzioni: le domande più frequenti
Le risposte che seguono riguardano le nuove costruzioni residenziali in Abruzzo e il ruolo che EDIL NOZZI S.R.L. ha al loro interno.
Progettate voi la casa e presentate le pratiche?
No. EDIL NOZZI S.R.L. esegue i lavori. Il progetto architettonico e strutturale, il permesso di costruire, il deposito sismico, la direzione dei lavori, il collaudo statico e l'agibilità sono un incarico professionale distinto, che affidi a un tecnico abilitato di tua scelta. Ing. Ivan Nozzi ha studio allo stesso indirizzo ed è un professionista autonomo: affidare i lavori a noi non ti obbliga a nominare lui, e nominare lui non ti obbliga a scegliere noi.
Da cosa dipende il costo di una nuova costruzione?
Il costo dipende dalla struttura richiesta dal progetto, dalle fondazioni imposte dal terreno, dalla superficie e dalla forma dell'edificio, dal livello di finiture e impianti, dall'accessibilità del lotto e dall'estensione delle opere esterne. Non pubblichiamo listini né importi al metro quadro: senza sopralluogo, progetto e computo metrico — l'elenco quantificato di ogni lavorazione — qualsiasi cifra sarebbe un'ipotesi. Il nostro preventivo è per voci, con quantità e prezzi unitari, così che ogni riga resti confrontabile con quella di un'altra impresa.
Quanto tempo richiede la costruzione di una casa?
La durata dipende dal progetto, dal terreno, dalla stagione in cui si getta e dai tempi di fornitura, e dichiararla prima di aver letto il progetto non avrebbe alcun valore. Quello che possiamo dire è come viene fissata: il contratto indica la data di inizio, una durata in giorni lavorativi e le cause che sospendono legittimamente i termini, come le varianti richieste dal committente, le sospensioni disposte dalla direzione dei lavori e gli eventi meteorologici documentati. Ogni proroga viene messa per iscritto.
Posso costruire su un terreno agricolo?
Dipende dallo strumento urbanistico del Comune, non dall'aspetto del terreno. In zona agricola l'edificazione è di norma limitata, spesso riservata a chi ha i requisiti di imprenditore agricolo, con indici bassi e vincoli sulla destinazione d'uso dell'edificio. La risposta si trova nel certificato di destinazione urbanistica e nelle norme tecniche di attuazione, letti da un tecnico prima dell'acquisto. Comprare prima e verificare dopo è l'ordine sbagliato, e raramente si rimedia.
Che garanzie valgono su una casa nuova?
Le garanzie su un'opera nuova derivano dalla legge e valgono per qualunque appaltatore. L'art. 1667 del codice civile disciplina la responsabilità per difformità e vizi dell'opera, con i termini di denuncia e di prescrizione che la norma stabilisce. L'art. 1669 prevede la responsabilità decennale per i gravi difetti che riguardano la struttura o rendono l'edificio inadatto all'uso. Non presentiamo queste tutele come una nostra offerta, perché sono conseguenze di legge; le coperture assicurative applicabili al cantiere si indicano in sede di contratto.
Contatti
Parlaci del progetto
Se hai un lotto e un progetto, o stai ancora valutando un terreno, scrivici dal modulo di contatto indicando il comune, la superficie prevista e a che punto sono le pratiche. Rispondiamo di norma entro due giorni lavorativi per fissare un sopralluogo.