Arbeitsweise
Vom Ortstermin bis zur Übergabe
EDIL NOZZI S.R.L. führt jede Baustelle in sechs Phasen, und jede Phase bringt ein Dokument hervor, das bei der Bauherrschaft bleibt: Ortstermin, computo metrico, Angebot nach Positionen, Vertrag, Baufortschrittsstände, dokumentierte Übergabe. Hier steht das alles, auch das, was sonst niemand aufschreibt.
Kurz gefasst
Was geschieht, in welcher Reihenfolge
EDIL NOZZI S.R.L., ein Bauunternehmen mit Sitz in Torrevecchia Teatina in der Provinz Chieti, führt jedes Vorhaben in sechs Phasen aus: sopralluogo (Ortstermin), Aufmaß und computo metrico (das Leistungs- und Mengenverzeichnis), Angebot nach Positionen, Vertrag, Baustelle mit Baufortschrittsständen, Übergabe mit Unterlagen. Jede Phase bringt ein Dokument hervor, und dieses Dokument bleibt bei Ihnen.
Wir schreiben den Ablauf auf, weil er das Einzige ist, was ein Bauunternehmen vor Baubeginn belegen kann. Streit auf der Baustelle beginnt fast nie mit schlechter Ausführung. Er beginnt mit etwas, das niemand aufgeschrieben hat: wer den Bauschutt entsorgt, ob das Gerüst im Preis enthalten ist, was geschieht, wenn eine Wand geöffnet wird und dahinter etwas anderes steckt als gedacht.
Wir führen die Bauarbeiten aus, und ausschließlich diese. Planung, direzione dei lavori (die Bauleitung im Auftrag der Bauherrschaft) und Genehmigungsverfahren sind ein davon getrennter Auftrag, den Sie an eine Fachperson Ihrer Wahl vergeben. Diese Fachperson prüft unsere Arbeit für Sie, und die Trennung schützt Sie, nicht uns.
Nichts davon setzt voraus, dass Sie in Italien sind. Wer die Immobilie aus einem anderen Land betreut, durchläuft dieselben Phasen; es ändert sich allein der Berichtsrhythmus.
Die Phasen
Die sechs Phasen eines Vorhabens
Jedes Vorhaben, das EDIL NOZZI S.R.L. übernimmt, durchläuft diese sechs Phasen in derselben Reihenfolge, ob ein einzelnes Bad oder ein ganzes Landhaus. Die Dauer ändert sich, die Abfolge nicht.
Sopralluogo, der Ortstermin
Der Ortstermin ist kostenlos und unverbindlich. An der Immobilie sehen wir uns das Tragwerk an, das Dach, Feuchtespuren, die vorhandenen Leitungen, die Zufahrt für Fahrzeuge und den Platz für ein Gerüst, und wir hören uns an, was Sie erreichen möchten. Daraus entsteht eine schriftliche Notiz zum Ortstermin: was wir gesehen haben, was noch zu prüfen ist, welche Untersuchungen und Genehmigungen nötig werden. Unterschrieben wird sie von uns; Sie unterschreiben nichts. Zu entscheiden haben Sie nur, ob es mit dem Aufmaß weitergeht.
Aufmaß und computo metrico
Das Aufmaß übersetzt das Vorhaben in gemessene Mengen. Wir messen vor Ort, prüfen Höhen und Stärken und erstellen das computo metrico, das Leistungs- und Mengenverzeichnis: jede Arbeit einzeln, mit Einheit und Menge, Quadratmeter Putz, Kubikmeter Aushub, laufende Meter Dachrinne. Das Dokument heißt computo metrico non prezzato, das Verzeichnis ohne Preise, von uns erstellt und unterschrieben. Stammt es von Ihrer Planerin oder Ihrem Planer, bleibt es deren Dokument und wir bepreisen es lediglich. Sie entscheiden über den Ausbaustandard, auf dem gerechnet wird.
Preventivo per voci, das Angebot nach Positionen
Das Angebot bepreist diese Mengen Position für Position. Jede Leistung des Verzeichnisses erhält einen Einheitspreis und eine Zeilensumme. Am Ende stehen die Ausschlüsse ausgeschrieben, also alles, was nicht enthalten ist, von den Hausanschlüssen über kommunale Abgaben bis zu allem, was am geschlossenen Gebäude nicht sichtbar ist, dazu ein Gültigkeitsdatum, nach dem neu gerechnet werden muss. Unterschrieben wird es von uns. Sie entscheiden, ob Sie annehmen, vergleichen lassen oder einzelne Positionen überarbeitet haben möchten.
Contratto, der Werkvertrag
Der Werkvertrag hält schriftlich fest, worauf man sich geeinigt hat: den Leistungsumfang mit dem Angebot als Anlage, die Summe, Beginn und Dauer, die an den Baufortschritt gekoppelten Zahlungsstufen, das Verfahren für Änderungen, etwaige Vertragsstrafen und die Bedingungen für einen Rücktritt. Unterschrieben wird er von Ihnen und von uns, bevor irgendeine Arbeit beginnt. Zu entscheiden haben Sie, wen Sie als direttore dei lavori bestellen, also als Bauleitung, die Sie vertritt: Diese Bestellung liegt bei Ihnen und läuft nicht über uns.
Cantiere, die Baustelle
Auf der Baustelle haben Sie eine namentlich benannte Ansprechperson, und alles, was Sie brauchen, geht an sie. Die Arbeiten laufen über stati di avanzamento (SAL), also Baufortschrittsstände: Ist eine Stufe erreicht, wird das Ausgeführte anhand der Vertragspositionen aufgemessen, Ihre Bauleitung prüft und unterzeichnet den Stand, und erst danach wird dieser Anteil abgerechnet. Im vereinbarten Rhythmus senden wir einen Fotobericht. Keine zusätzliche Arbeit beginnt ohne schriftlichen, bepreisten Änderungsauftrag, den Sie freigegeben haben.
Consegna, Übergabe und Unterlagen
Zur Übergabe erhalten Sie das fertige Bauwerk und die Papiere, die dazugehören. Gemeinsam unterzeichnen wir das Protokoll über die Fertigstellung und, nach der Abnahmeprüfung, das Übergabeprotokoll. Sie bekommen die Konformitätserklärungen der zugelassenen Installationsbetriebe, technische Datenblätter und Nachweise der verbauten Materialien, die Schlussabrechnung mit allen freigegebenen Änderungen sowie Fotos von allem, was hinter Putz und unter Estrich verschwunden ist. Die Fertigstellungsmeldungen und die agibilità, die Nutzungstauglichkeit, zeichnet Ihre Fachperson, nicht wir.
Verantwortung
Wer wofür einsteht
Auf einer italienischen Baustelle gibt es vier Rollen, und das Gesetz hält sie auseinander. EDIL NOZZI S.R.L. nimmt genau eine davon ein: die des ausführenden Unternehmens.
| Rolle | Wer sie bestellt | Wofür sie einsteht |
|---|---|---|
| Committente, die Bauherrschaft | Niemand: das ist die Eigentümerin oder der Auftraggeber selbst | Für die Planungsentscheidungen, für die im Vertrag vorgesehenen Zahlungen und für die Pflichten, die das Gesetz demjenigen auferlegt, der Bauarbeiten ausführen lässt, darunter, wo einschlägig, die Bestellung der Sicherheitskoordinatoren. |
| Progettista, die Planung | Die Bauherrschaft | Für den architektonischen und den statischen Entwurf, für die Genehmigungsverfahren und dafür, dass das Geplante den geltenden Vorschriften entspricht. |
| Direttore dei lavori, die Bauleitung | Die Bauherrschaft | Dafür, im Auftrag der Bauherrschaft zu prüfen, dass nach Plan, nach capitolato (der schriftlichen Leistungsbeschreibung) und nach Vorschrift gebaut wird. Sie misst die Leistungen auf und unterzeichnet die Baufortschrittsstände. Sie vertritt die Bauherrschaft, nicht das Unternehmen. |
| Impresa, das ausführende Unternehmen (EDIL NOZZI S.R.L.) | Die Bauherrschaft, über den contratto d'appalto (Werkvertrag) | Für die fachgerechte Ausführung des vertraglich Vereinbarten, für die Organisation der Baustelle, für die Sicherheit der eigenen Beschäftigten und für die Haftung nach Art. 1667 und Art. 1669 des italienischen Zivilgesetzbuchs. |
Die direzione dei lavori ist dazu da, die Bauherrschaft zu schützen und unsere Arbeit zu prüfen; deshalb liegt ihre Bestellung bei der Bauherrschaft und niemals bei uns. EDIL NOZZI S.R.L. führt die Bauarbeiten aus. Planung, Bauleitung und Genehmigungsverfahren sind ein davon getrennter Auftrag, den die Bauherrschaft an eine Fachperson ihrer Wahl vergibt; die Beauftragung des einen verpflichtet in keiner Weise zur Beauftragung des anderen, in keine der beiden Richtungen.
Änderungen
Was den Preis zu Recht verändert, und was nicht
Der Preis einer Sanierung kann sich aus drei Gründen berechtigt ändern, und EDIL NOZZI S.R.L. behandelt alle drei gleich: schriftlich, bevor gearbeitet wird.
Der erste ist das, was beim Öffnen zum Vorschein kommt. Solange das Gebäude geschlossen ist, sieht niemand den morschen Deckenbalken unter dem Estrich, den innen zerfressenen Unterzug, ein tiefer als angenommen liegendes Fundament oder den fehlenden Luftraum unter dem Erdgeschoss. Das sind verdeckte Zustände, und kein Mengenverzeichnis kann sie mit Sicherheit bepreisen.
Der zweite Grund sind Sie: ein anderes Material, eine versetzte Wand, ein zusätzliches Bad. Das ist legitim und kommt bei den meisten Vorhaben vor. Der dritte ist die Behörde: Die Soprintendenza (die Denkmalbehörde), die Gemeinde oder Ihre eigene Bauleitung schreibt eine andere Ausführung vor als geplant, und gebaut wird die vorgeschriebene.
Das Vorgehen ist in allen drei Fällen dasselbe. Wir halten die betroffene Arbeit an, beschreiben schriftlich, was gefunden oder verlangt wurde, bepreisen die Änderung mit denselben Positionen und denselben Ansätzen wie im ursprünglichen Angebot, benennen die Folgen für den Terminplan und bitten um Ihre Freigabe. Weitergearbeitet wird, sobald die Freigabe unterschrieben zurückkommt.
Was wir nicht tun: Wir führen keine Zusatzarbeiten aus, um sie am Ende der Baustelle in Rechnung zu stellen. Wir nutzen keine Änderung, um eine anfangs zu niedrig angesetzte Position auszugleichen. Wir stützen uns nicht auf ein mündliches Nicken auf der Baustelle und rechnen es später ab. Und wenn das Gefundene das Vorhaben unwirtschaftlich macht, sagen wir es Ihnen, auch dann, wenn die richtige Antwort lautet: aufhören.
Die Gewährleistung ist Gesetz, kein Angebot von uns
Wer in Italien Bauarbeiten ausführt, haftet kraft Gesetzes für das Gebaute. Art. 1667 des Zivilgesetzbuchs regelt die Haftung des ausführenden Unternehmens für difformità e vizi, also Abweichungen vom Vereinbarten und Mängel am Werk, mit den dort festgelegten Rüge- und Verjährungsfristen. Art. 1669 regelt die Haftung für gravi difetti, für schwere Mängel, die das Tragwerk oder die Nutzbarkeit des Gebäudes betreffen, und gilt zehn Jahre ab Fertigstellung des Werks. Für EDIL NOZZI S.R.L. gilt das genauso wie für jedes andere Bauunternehmen. Es ist der Rahmen, in dem gearbeitet wird, und kein Vorteil, den wir Ihnen anbieten. Etwaiger Versicherungsschutz wird im Vertrag benannt und belegt, nicht auf einer Webseite beworben.
Weitere häufige FragenFragen
Fragen zum Ablauf
Kostet der Ortstermin etwas?
Der Ortstermin von EDIL NOZZI S.R.L. ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen zur Immobilie, sehen uns die Bausubstanz an und prüfen, was das von Ihnen gewünschte Vorhaben tatsächlich bedeutet, und hinterlassen Ihnen eine schriftliche Notiz mit dem Gesehenen und mit den Punkten, die noch zu prüfen sind. Danach entscheiden Sie, ob es mit Aufmaß und computo metrico weitergeht. Wir verlangen keine Unterschrift und legen Ihnen kein Formular zum Sofortabschluss vor.
Worin unterscheiden sich computo metrico und Angebot?
Das computo metrico listet die Leistungen mit ihren Mengen auf, ohne Preise: Quadratmeter, Kubikmeter, laufende Meter, Position für Position. Das preventivo per voci, das Angebot nach Positionen, nimmt genau diese Mengen und bepreist sie, mit Einheitspreis und Zeilensumme je Position, dazu die Ausschlüsse und ein Gültigkeitsdatum. Beide beantworten unterschiedliche Fragen: Das Verzeichnis legt fest, was gemacht wird, das Angebot, was es kostet. Eine einzelne Pauschalsumme ohne Verzeichnis dahinter lässt sich mit nichts vergleichen.
Was ist ein SAL?
Ein SAL, kurz für stato di avanzamento lavori, ist die Aufmessung dessen, was zu einem bestimmten Stichtag tatsächlich gebaut wurde. Die fertigen Leistungen werden anhand der Vertragspositionen aufgemessen, Ihre Bauleitung prüft und unterzeichnet den Stand, und nur dieser Anteil wird abgerechnet. Der Zweck ist, Zahlungen an die tatsächliche Leistung zu binden statt an den Kalender: Verzögert sich die Baustelle, verzögert sich auch die finanzielle Vorleistung der Bauherrschaft.
Muss ich die Bauleitung selbst bestellen?
Der direttore dei lavori wird von der Bauherrschaft bestellt, nie vom Bauunternehmen. Diese Bauleitung vertritt Sie und prüft unsere Arbeit in Ihrem Auftrag, deshalb muss die Wahl bei Ihnen liegen und frei bleiben. Dasselbe gilt für die Planung und für die Genehmigungsverfahren. EDIL NOZZI S.R.L. führt die Bauarbeiten aus und übernimmt keine dieser Rollen. Falls Sie noch keine Fachperson beauftragt haben, steht Ihnen die Wahl vollkommen offen.
Was passiert, wenn während der Arbeiten etwas Unvorhergesehenes auftaucht?
Zeigt sich auf der Baustelle ein Zustand, den das Mengenverzeichnis nicht vorhersehen konnte, etwa eine geschädigte Decke, ein anderes Fundament als angenommen oder eine nicht mehr normgerechte Installation, halten wir die betroffene Arbeit an und halten alles schriftlich fest. Wir beschreiben das Gefundene, bepreisen die Änderung mit denselben Positionen und Maßstäben wie im Angebot, benennen die Folgen für den Terminplan und bitten um Ihre Freigabe. Weitergearbeitet wird nach der Freigabe, nie davor.
Kann ich die Baustelle verfolgen, wenn ich nicht in den Abruzzen lebe?
Der Ablauf ändert sich nicht, wenn die Bauherrschaft im Ausland oder in einer anderen Region lebt; nur der Berichtsrhythmus tut es. Die Ansprechperson auf der Baustelle bleibt über die gesamte Bauzeit dieselbe, Fotoberichte kommen in dem im Vertrag festgelegten Takt, die SAL sind schriftliche Dokumente, die Ihre eigene Fachperson lesen und prüfen kann, und Änderungen werden schriftlich freigegeben. Die wenigen Phasen, die Ihre Anwesenheit wirklich erfordern, kündigen wir rechtzeitig an.
Erster Schritt
Es beginnt mit dem Ortstermin
Über das Kontaktformular nimmt EDIL NOZZI S.R.L. Anfragen entgegen. Schreiben Sie uns, um welche Immobilie es geht, in welcher Gemeinde sie liegt und was Sie damit vorhaben, dann vereinbaren wir den Ortstermin. Ab da gilt der auf dieser Seite beschriebene Ablauf.