Lavori residenziali
Ristrutturazione di case e appartamenti
Ristrutturiamo case e appartamenti in provincia di Chieti e di Pescara, dalle demolizioni alla consegna. Qui trovi l'ordine dei lavori, cosa dipende da cosa e cosa non rientra nel nostro incarico.
Il lavoro
Che cosa comprende una ristrutturazione completa
EDIL NOZZI S.R.L., impresa di costruzioni con sede a Torrevecchia Teatina (CH), esegue la ristrutturazione completa di case e appartamenti: allestimento del cantiere, demolizioni e rimozioni, tracce e predisposizioni per gli impianti, opere strutturali dove previste dal progetto, massetti, intonaci, serramenti, pavimenti e rivestimenti, finiture, pulizia e consegna.
Sul cantiere siamo il tuo interlocutore unico. Le lavorazioni specialistiche — elettrico, idraulico e termico, in alcuni casi cartongesso e falegnameria — le affidiamo a imprese e installatori abilitati e le mettiamo in sequenza con le nostre, così che nessuno lavori sopra il lavoro di un altro. Le dichiarazioni di conformità degli impianti le rilascia l'installatore che li ha eseguiti, come prevede la legge, e te le consegniamo insieme al resto della documentazione.
Il preventivo lo scriviamo per voci, con quantità e prezzi unitari, e solo dopo il sopralluogo e il computo metrico. Prima di aver visto l'immobile non diamo un numero: sarebbe una cifra inventata, e in ristrutturazione le cifre inventate si pagano in corso d'opera.
In cantiere
L'ordine dei lavori, e cosa deve essere pronto prima
La sequenza di una ristrutturazione cambia poco da cantiere a cantiere: cambiano i tempi e le sorprese. Questo è l'ordine con cui lavoriamo e la condizione che deve essere soddisfatta perché ogni fase possa partire.
Allestimento del cantiere e protezioni
Prima di rompere qualcosa proteggiamo quello che resta: pavimenti conservati, scale, porte, radiatori, parti comuni. Definiamo dove si accumula il materiale, da dove passano gli operai e da dove si prendono acqua ed energia. Se serve un ponteggio verso strada, l'occupazione di suolo pubblico va autorizzata dal Comune prima dell'inizio, e quei tempi non dipendono da noi.
Demolizioni e rimozioni
Si tolgono pavimenti, rivestimenti, intonaci ammalorati, impianti vecchi e le tramezzature che il progetto elimina. Dipende dal sapere quali muri sono portanti: se ne va toccato uno, la lavorazione si sposta alla fase strutturale e richiede progetto e pratica. Se compare amianto, quella parte si ferma e interviene una ditta specializzata, non noi.
Tracce e impianti
Si aprono le tracce e si posano le tubazioni e le scatole di elettrico, idraulico e termico. Dipende da scelte già decise: la posizione di prese, punti luce, scarichi, attacchi di lavatrice e caldaia. Una volta chiuse le tracce, spostare un punto significa riaprire una parete, quindi questa è la fase in cui vale la pena decidere con calma.
Strutture dove previste
Aperture in muri portanti, cerchiature, rinforzi di solaio, cordoli. Dipende interamente dal progetto di un tecnico abilitato e si esegue sotto la sua direzione dei lavori; in zona sismica servono i depositi o le autorizzazioni previsti prima di iniziare. Senza quei titoli non tocchiamo una struttura, nemmeno se il cantiere è già aperto.
Massetti e sottofondi
Si richiudono le tracce, si posano gli isolanti e si getta il massetto, con le pendenze e le quote finali. Dipende dagli impianti conclusi e provati in pressione: dopo il getto non si torna indietro. I tempi di asciugatura dipendono da spessore, tipo di massetto e stagione, e non si comprimono senza pagarne il conto sul pavimento.
Intonaci
Si rasano e si intonacano le pareti nuove e le riprese sulle tracce. Dipende dalla chiusura di tutte le lavorazioni che aprono muri: ogni ripensamento successivo lascia un segno visibile. Anche qui l'asciugatura ha i suoi tempi, più lunghi d'inverno e in ambienti chiusi, e va rispettata prima di pitturare o di posare a parete.
Serramenti
Finestre e porte esterne si misurano quando i vani sono nella loro forma definitiva, non prima. Dipende dai tempi di produzione del fornitore, che su questa voce sono quasi sempre i più lunghi del cantiere: ordinare tardi sposta tutto quello che viene dopo. Le finestre chiuse sono anche la condizione per lavorare all'asciutto nella stagione fredda.
Pavimenti e rivestimenti
Posa di pavimenti, rivestimenti di bagni e cucina, soglie e davanzali. Dipende da un massetto asciutto e da materiale già in cantiere nella quantità giusta, sfridi compresi. Formato, posa e fughe cambiano ore di lavoro e scarto: una posa diagonale o una lastra di grande formato non costano come un gres in linea.
Finiture
Pitture, battiscopa, montaggio di sanitari e rubinetterie, apparecchi elettrici, porte interne, silicature. Dipende dagli impianti completati e dai collaudi degli installatori: è la fase in cui il cantiere sembra finito e invece richiede più coordinamento di tutte le altre, perché più squadre si muovono nello stesso spazio.
Pulizia e consegna
Pulizia di fine cantiere, giro di verifica insieme a te e verbale con l'elenco delle riprese e i tempi per eseguirle. Ti consegniamo la documentazione: schede dei materiali posati, dichiarazioni di conformità rilasciate dagli installatori e le fotografie di impianti e tracce scattate prima di chiudere le pareti. Sono le foto che servono fra dieci anni, quando qualcuno dovrà forare.
Quello che non si vede
Le voci a cui nessuno pensa e che scriviamo nel preventivo
Buona parte del lavoro in una ristrutturazione riguarda quello che non si tocca: il pavimento che resta, le scale del condominio, i vicini, la polvere, i rifiuti. Sono le voci che generano più discussioni proprio perché nessuno le mette per iscritto. Noi le mettiamo.
- Protezione delle parti che restano: pavimenti conservati, scale interne, porte, radiatori e sanitari coperti e nastrati prima di iniziare, non dopo il primo danno.
- Accessi e parti comuni in condominio: teli sulle rampe, protezione della cabina dell'ascensore quando il regolamento ne consente l'uso, pianerottolo pulito a fine giornata.
- Controllo della polvere: separazioni in telo con cerniera fra la zona di lavoro e il resto dell'immobile, aspirazione collegata agli utensili da taglio, bagnatura nelle demolizioni.
- Rimozione dei materiali di risulta: separati in cantiere e ritirati da un trasportatore iscritto all'Albo nazionale gestori ambientali, con i formulari di identificazione del rifiuto consegnati a te.
- Coordinamento con i vicini e con l'amministratore: orari concordati, preavviso per demolizioni e lavorazioni rumorose, giorni in cui serve liberare un passaggio o spostare un'auto.
- Acqua ed energia per il cantiere: da quale utenza si prendono e a carico di chi. È una voce piccola che, se resta implicita, diventa una discussione a lavori finiti.
- Chiavi e accessi: chi le tiene, chi apre la mattina e chi chiude, e cosa succede quando l'immobile resta vuoto durante i lavori.
Costi
Cosa cambia il prezzo di una ristrutturazione
Il prezzo di una ristrutturazione non dipende dai metri quadri, ma da poche variabili che quasi tutte si possono governare prima di iniziare. Queste sono quelle che pesano davvero, e come si riducono senza rinunciare a quello che conta.
| Fattore | Perché incide | Cosa lo riduce |
|---|---|---|
| Stato di partenza dell'immobile | Un appartamento abitato fino a ieri richiede molte meno rimozioni di uno fermo da vent'anni, dove impianti, massetti e intonaci si rifanno per intero. | Un sopralluogo che apra qualche saggio prima del preventivo: quello che si scopre allora è una voce a computo, non un imprevisto a cantiere aperto. |
| Interventi sulle strutture | Aprire o spostare un muro portante comporta progetto, pratica, puntellature e lavorazioni lente, e sposta anche le fasi successive. | Una distribuzione che sfrutti i vani già esistenti, decisa insieme al tecnico prima del progetto definitivo e non in cantiere. |
| Rifacimento degli impianti | Rifare elettrico, idraulico e termico significa tracce su quasi tutte le pareti, ripristini, nuovi terminali e più squadre da coordinare. | Tenere vicini o allineati i punti acqua di bagno e cucina, e chiudere le posizioni dei punti elettrici prima che si aprano le tracce. |
| Livello delle finiture | Fra un gres di serie posato in linea e una lastra di grande formato con tagli su misura cambia il materiale e cambiano soprattutto le ore di posa. | Formati standard e pose semplici dove non si guarda, concentrando la spesa nei due o tre punti che si vedono ogni giorno. |
| Accessibilità del cantiere | Un piano alto senza ascensore, una strada stretta o un centro storico con accesso limitato allungano ogni movimentazione di materiale e di rifiuti. | Un'area vicina dove sostare e scaricare, e finestre orarie concordate in anticipo con il Comune o con il condominio. |
| Modifiche in corso d'opera | Ogni variante decisa a cantiere aperto disfa lavoro già eseguito, rimette in fila le squadre e allunga i tempi anche quando la lavorazione in sé è breve. | Chiudere scelte e capitolato prima di partire. Ogni variante successiva la quantifichiamo per iscritto prima di eseguirla, mai dopo. |
| Stagione e tempi tecnici | Massetti e intonaci asciugano più lentamente con il freddo e con l'umidità; comprimere le attese produce difetti che si pagano una seconda volta. | Programmare le lavorazioni umide nella parte giusta dell'anno, quando il calendario dei lavori lo consente. |
Nessuna di queste voci ha un prezzo standard e su questo sito non troverai cifre. Il numero esce dal computo metrico dopo il sopralluogo: ogni lavorazione con la sua quantità e il suo prezzo unitario, così che sia verificabile riga per riga.
Una domanda concreta
Si può abitare la casa durante i lavori?
Restare a vivere nell'immobile durante una ristrutturazione è realistico solo quando i lavori si possono dividere in zone e resta sempre disponibile un bagno funzionante, un punto cottura e un ambiente in cui dormire senza polvere. Un rifacimento di un bagno alla volta, la sostituzione dei serramenti, il rifacimento di una zona giorno: in questi casi si convive con il cantiere.
Non è realistico quando si rifanno gli impianti di tutta la casa, perché acqua e corrente restano staccate per giorni interi e le tracce riguardano ogni parete; quando si gettano i massetti su tutta la superficie, perché per giorni non ci si cammina; quando le demolizioni sono diffuse. Se in casa ci sono bambini piccoli, persone anziane o problemi respiratori, la polvere fine delle demolizioni è un motivo sufficiente per non restare.
Va detto anche l'altro lato: abitare l'immobile allunga i lavori e costa di più. Le lavorazioni si frammentano in zone, le protezioni si montano e si smontano più volte, si pulisce ogni sera e alcune fasi si eseguono in due riprese. Se scegli di restare, lo scriviamo nel capitolato — quali zone restano in uso, in quali giorni acqua ed energia vengono staccate, dove si dorme mentre si lavora — e il preventivo tiene conto di quel modo di lavorare, invece di scoprirlo dopo.
Domande frequenti
Quello che ci chiedono prima di firmare
Quanto dura la ristrutturazione di un appartamento?
La durata dipende dalla superficie, da quanto si rifà degli impianti e dal fatto che si tocchino o meno le strutture. Non diamo una durata prima del sopralluogo e del computo metrico, perché sarebbe un numero inventato. Nel contratto mettiamo un cronoprogramma con le fasi e le date, e indichiamo le cause che possono spostarlo: varianti richieste da te, sorprese emerse in demolizione, ritardi di fornitura, provvedimenti dell'amministrazione. I tempi di asciugatura di massetti e intonaci restano quelli che sono.
Cosa succede se durante i lavori si trova qualcosa di imprevisto?
Se in demolizione emerge qualcosa che non era visibile — un solaio degradato, una canna fumaria non censita, umidità di risalita, un impianto fuori norma — fermiamo quella lavorazione, la documentiamo con foto e misure e ne parliamo con te e con il tuo tecnico prima di proseguire. Se comporta lavori in più, li quantifichiamo in una variante scritta, con quantità e prezzi unitari, e li eseguiamo solo dopo la tua approvazione. In presenza di amianto interviene una ditta specializzata.
Serve un tecnico, e chi presenta la pratica edilizia?
EDIL NOZZI S.R.L. esegue i lavori. Quasi ogni ristrutturazione richiede almeno una CILA o una SCIA, firmata e depositata da un tecnico abilitato che scegli tu: progettazione, direzione dei lavori e pratiche edilizie sono un incarico professionale distinto, che resta tuo e non passa dall'impresa. Noi lavoriamo sul progetto e sotto la direzione lavori del tecnico che hai incaricato. Ing. Ivan Nozzi ha lo studio allo stesso indirizzo, ma affidare i lavori a noi non ti obbliga in alcun modo a incaricare lui.
Posso fornire io alcuni materiali?
Sì, ed è frequente con pavimenti, sanitari e serramenti. Lo mettiamo per iscritto nel preventivo, perché cambia le responsabilità: se il materiale lo acquisti tu, restano tue la scelta, la quantità, i tempi di consegna e i difetti di fornitura, mentre a noi resta la posa. Ti chiediamo di ordinare le quantità che calcoliamo noi, sfridi compresi, e di far arrivare la merce in cantiere prima della fase in cui serve: un ritardo su una fornitura ferma anche le squadre successive.
Che garanzie ho sui lavori eseguiti?
Sui lavori vale quello che la legge stabilisce per ogni appaltatore: l'art. 1667 del codice civile disciplina difformità e vizi dell'opera, con i termini di denuncia e di prescrizione che prevede, e l'art. 1669 riguarda i gravi difetti che incidono sulla stabilità o sulla destinazione dell'edificio, per dieci anni dal compimento. Non ti presentiamo queste norme come un vantaggio, perché valgono comunque. Alla consegna firmiamo insieme un verbale con l'elenco delle riprese e i tempi per eseguirle.
Primo passo
Parlaci dell'immobile
Per capire se possiamo esserti utili bastano il comune, la superficie indicativa, lo stato dell'immobile e cosa hai in mente di fare. Se hai già un progetto o un computo metrico, dillo nel modulo: il preventivo diventa molto più preciso. Rispondiamo di norma entro due giorni lavorativi e, se l'immobile rientra nelle zone che serviamo, fissiamo un sopralluogo.